НДФЛ при обмене квартиры: как не переплатить и что важно знать

Когда вы меняете квартиру, это не просто обмен ключами — это налоговая сделка, операция, при которой государство рассматривает обмен как две отдельные сделки купли-продажи. Также известно как взаимный договор купли-продажи, такой обмен требует учета НДФЛ, налога на доходы физических лиц, который платят собственники при получении дохода от недвижимости. Если вы не разберетесь в правилах, можете переплатить тысячи или получить штраф.

Самое простое правило: если вы получаете квартиру в обмен, а ваша старая квартира была в собственности меньше трех лет, вы обязаны декларировать доход и платить НДФЛ с разницы. Но есть лазейка — имущественный вычет, право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей при продаже или обмене жилья. Вы можете применить его как на продаваемую, так и на получаемую квартиру. Например, если вы обмениваете квартиру за 8 млн на квартиру за 9 млн, вы платите налог только с 1 млн разницы — и если вы не использовали вычет раньше, он полностью покрывает эту сумму. Никаких налогов — и никаких деклараций.

Важно: обмен с родственниками не освобождает от налогов. Даже если вы обмениваетесь с мамой или братом, налоговая всё равно видит это как сделку. И если вы получаете квартиру дороже той, что отдаете — это ваш доход. Не пытайтесь оформить это как «дарение» — ПФР и ФНС сейчас сравнивают кадастровые цены, а не договорные. Также не забывайте про документы БТИ, технические планы, которые подтверждают площадь и состояние объекта при обмене. Если в новой квартире перепланировка не согласована, сделку могут признать недействительной — и налоги вернутся с пенями.

Если вы обмениваетесь квартирами одной стоимости — и обе были в собственности больше трех лет — налога вообще не будет. Но даже тогда нужно подать нулевую декларацию 3-НДФЛ. Без неё налоговая может начать проверку, а вы потеряете время и нервы. А если вы продаете одну квартиру и сразу покупаете другую — вычет можно разделить: 1 млн на продажу, 1 млн на покупку. Это не миф — это статья 220 НК РФ. Просто оформите обмен через два договора купли-продажи, а не один договор мены. Так надежнее.

В 2025 году налоговая стала еще жестче: они автоматически получают данные от Росреестра, БТИ и банков. Не пытайтесь скрыть обмен — система сама найдет его. Но если вы всё сделаете правильно — платить не придется. Главное — не игнорировать документы, не забывать про вычет и не полагаться на слова риелтора, который говорит: «Всё ок, без налогов». Лучше перепроверить — чем потом тратить месяцы на разбирательства с ФНС.

В подборке ниже — всё, что нужно знать о налогах при обмене: от реальных примеров расчетов до ловушек, которые ловят даже опытных собственников. Вы найдете, как правильно оформить сделку, где взять вычет, как не попасться на уловки застройщиков и почему обмен с материнским капиталом — это отдельная история. Всё — без воды, только по делу.