Покупка квартиры у родственников: риски, договоры и как не потерять деньги

Когда вы покупаете квартиру у родственника, вы думаете, что это просто формальность — родной человек, доверие, без посредников. Но покупка квартиры у родственников, это юридическая сделка, которая подлежит тем же проверкам, что и любая другая. Также известна как сделка между близкими лицами, она может стать причиной судов, налоговых доначислений и разрывов в семье, если оформлена неправильно. Закон не запрещает такие сделки, но ФНС и Росреестр смотрят на них под микроскопом — особенно если цена ниже рыночной или нет документа о платеже.

Основная проблема — договор купли-продажи квартиры, официальный документ, который фиксирует передачу права собственности и условия сделки. Также известен как ДКП, он должен содержать реальную сумму, подтвержденную банковским переводом, а не распиской. Если вы платите наличными или «по-доброму» — это красный флаг для налоговой. Согласно практике, если сделка между родственниками оформлена по цене ниже 70% рыночной, ФНС может пересчитать налог на доход по кадастровой стоимости — и вы получите уведомление о дополнительном налоге в разы больше, чем вы рассчитывали.

Еще один скрытый риск — проверка сделки недвижимости, процесс, при котором регистраторы и налоговые органы оценивают законность и реальность сделки. Также известен как антифрод-проверка, он особенно активен, если продавец — пожилой человек, а покупатель — его сын или дочь. Суды часто отменяют такие сделки, если кто-то из других наследников заявляет, что продавец был недееспособен или под давлением. Даже если вы все сделали честно, без нотариуса и справки о дееспособности вы рискуете потерять квартиру через несколько лет. Не думайте, что «мы же родные» — это защита. Наоборот, именно родственные связи делают сделку более уязвимой для оспаривания.

Если вы хотите купить квартиру у бабушки, брата или свекрови — не экономьте на юристе. Сделайте чек-лист: договор с точной суммой, банковский перевод, справка о дееспособности продавца (если старше 60), выписка из ЕГРН с отметкой об отсутствии обременений, и обязательно — письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц. Даже если они не собственники, их прописка может стать основанием для отмены сделки. Помните: чем ближе родство, тем выше риск, что кто-то позже скажет: «Я не знал», «Меня обманули», «Это не моя воля».

В этом разделе вы найдете реальные примеры, как оформляли сделки, какие ошибки приводили к потере денег, и как избежать судебных разбирательств — даже если вы купили квартиру у мамы или тети. Здесь нет теории — только проверенные практики, которые помогли людям сохранить жилье и отношения в семье.