Предварительный договор купли-продажи: что важно знать перед подписанием

Когда вы покупаете квартиру, предварительный договор купли-продажи, это юридически обязывающий документ, который фиксирует намерения сторон заключить основную сделку в будущем. Также его называют договором о намерениях или предварительным соглашением — это ваша первая и самая важная защита до регистрации в Росреестре. Многие думают, что это просто формальность, но на практике именно здесь ловят продавцов, которые потом отказываются продавать, или покупателей, которые теряют задаток без шансов на возврат.

Этот документ не заменяет основной договор купли-продажи, но он обязывает обе стороны его подписать. Если продавец передумает — вы можете через суд заставить его продать квартиру по той же цене. Если вы передумаете — потеряете задаток. Важно, чтобы в договоре были четко прописаны: полные ФИО сторон, адрес объекта, точная сумма, сроки подписания основного договора, размер и условия задатка. Без этого — это просто бумажка, которую можно игнорировать. Сравните это с покупкой телефона: вы не даете деньги, не получая гарантийного талона. То же и с квартирой.

Часто в сделках используют договор задатка, это разновидность предварительного договора, где деньги передаются как гарантия исполнения обязательств. Но если в тексте написано «аванс», а не «задаток» — это уже другая юридическая ситуация. При авансе вы можете вернуть деньги, если сделка не состоится, а при задатке — нет. Это ключевая разница, которую 7 из 10 покупателей не понимают. Еще одна частая ошибка — не указать, что сделка зависит от получения ипотеки. Без этого вы рискуете потерять деньги, если банк откажет.

Также в предварительном договоре должны быть прописаны: наличие обременений (ипотека, арест, суды), кто оплачивает услуги нотариуса или риелтора, и какие документы продавец обязан предоставить до основной сделки. Если в договоре нет ссылки на ЕГРН или справку об отсутствии долгов — это красный флаг. Продавец может скрыть, что квартира в залоге у банка или по ней идет суд. Проверить это можно только через Росреестр, но договор должен обязать его предоставить выписку до подписания основного.

Не забывайте про сроки. Слишком долгий срок — риск: цена может вырасти, продавец найдет другого покупателя. Слишком короткий — вы не успеете собрать документы, проверить квартиру, получить одобрение ипотеки. Оптимально — 30–60 дней. За это время вы можете провести предосмотр, проверить дееспособность продавца, запросить справки от психиатра и нарколога, если есть сомнения — и только тогда подписывать основной договор.

И да, этот документ должен быть подписан обеими сторонами. Если только вы подписали — это не договор, а письмо с намерениями. Без подписи продавца — он может уйти в любую минуту. А если вы подписали, а он нет — вы можете требовать возврата задатка, даже если он просто «забыл» подписать. Суды в России защищают покупателей, если договор оформлен правильно.

Все посты ниже — реальные истории, чек-листы и юридические ловушки, которые мы разобрали на практике. Здесь вы найдете, как составить договор, чтобы не остаться без денег, как проверить продавца до подписания, и почему даже опытные риелторы делают ошибки, которые стоят сотен тысяч рублей. Вы не просто читаете — вы учитесь защищать себя до того, как выйдете на сделку.