Риски покупки апартаментов: что скрывают продавцы и застройщики

Когда вы покупаете апартаменты, жилые помещения, которые юридически классифицируются как нежилые, но продаются как жильё. Также известные как апарт-отели, они не имеют статуса жилого помещения, и это меняет всё — от ипотеки до регистрации. Многие думают, что апартаменты — это просто современная квартира. Но это не так. Они не подпадают под закон о защите прав покупателей жилья, не имеют права на прописку, а их налоги и коммунальные платежи могут быть в 2-3 раза выше.

Главный юридический риск, отсутствие права на постоянную регистрацию. Также известные как регистрационные ограничения, они означают, что даже если вы купите апартаменты в центре Москвы, вы не сможете официально прописаться — ни себе, ни детям. Это влияет на школы, поликлиники и даже получение льгот. А если застройщик не оформил разрешение на ввод в эксплуатацию, ваша «квартира» может быть признана самостроем — и тогда её просто снесут. Другой финансовый риск, высокие налоги и коммуналка. Также известные как непредвиденные расходы, они связаны с тем, что апартаменты относятся к категории «нежилые помещения». Налог на имущество считается по рыночной стоимости, а не по кадастровой, а коммунальные услуги платят как за офисы — без льгот. В некоторых домах плата за отопление в апартаментах вдвое выше, чем в соседних квартирах. Ипотека — ещё один подвох. Банки редко дают ипотеку под апартаменты, а если и дают, то под 20-25% годовых, с первоначальным взносом 50%. Даже если вы купили апартаменты за наличные, вы не сможете использовать материнский капитал — ПФР однозначно откажет.

Не все апартаменты одинаковы. Есть те, что строят в бизнес-центрах — там нет детских садов, парков, а лифты работают только до 22:00. А есть те, что в жилых комплексах — с дворами, детским садом и нормальной инфраструктурой. Но даже в таких случаях вы рискуете: если дом не внесён в реестр жилых зданий, вы не сможете продать его по рыночной цене. Покупатель просто не возьмёт ипотеку, а банк не оценит его как жильё. И всё это — потому что в договоре купли-продажи написано «апартаменты», а не «квартира».

В вашем списке ниже — реальные истории, чек-листы и инструкции, которые помогут вам не попасть в ловушку. Вы найдёте, как проверить статус объекта через Росреестр, как отличить апартаменты от квартиры по документам, как избежать переплаты по налогам и почему 7 из 10 сделок с апартаментами заканчиваются судебными разбирательствами. Это не теория — это то, что реально влияет на вашу жизнь.