Совместная собственность: как делить квартиру, избежать споров и защитить доли

Когда вы покупаете квартиру с супругом, родителями или другом — вы становитесь собственниками в совместной собственности, форма владения, при которой имущество принадлежит двум или более лицам без выделения долей. Также известно как общая собственность, это не просто юридический термин — это время, когда один человек может продать вашу квартиру без вашего согласия, если не соблюдены правила. В России 78% сделок с жильём между супругами происходят именно в режиме совместной собственности, но почти каждый третий покупатель не понимает, что это значит на практике.

Если вы купили квартиру в браке — она автоматически считается совместной собственностью, имущество, нажитое супругами во время брака, вне зависимости от того, на кого оформлено. Также известно как имущество супругов, и даже если деньги внесли только вы, а второй супруг не работал — он имеет равные права. Это не вопрос доверия — это вопрос закона. Без нотариального соглашения о разделе или брачного контракта, даже если вы платили ипотеку в одиночку, супруг в случае развода может претендовать на половину. А если вы купили квартиру с родителями? Тогда без письменного договора о долях вы рискуете остаться без жилья, если кто-то из собственников решит продать свою часть. И вот тут начинается самое сложное: согласие супруга, юридический документ, без которого сделка с недвижимостью, находящейся в совместной собственности, может быть признана недействительной. Также известно как нотариальное согласие на продажу, — это не формальность. Без него Росреестр не зарегистрирует сделку, а покупатель может оспорить её в суде спустя годы. В 2025 году 42% отказов в регистрации сделок связаны именно с отсутствием этого согласия. И если вы продаете квартиру, которую купили в браке — вы обязаны его предоставить. Даже если супруг живёт в другом городе, даже если вы развелись, но не поделили имущество — он остаётся собственником до тех пор, пока не будет оформлено соглашение.

А что, если вы купили квартиру с другом? Тогда совместная собственность превращается в долевую собственность, форма владения, при которой каждому собственнику принадлежит определённая доля имущества. Также известно как разделённая собственность, и здесь всё иначе: вы можете продать свою долю, но не всю квартиру. И если вы не прописали в договоре, что именно 50 на 50, а не 70 на 30 — в суде будут разбираться по документам, а не по словам. Многие думают: «Мы же друзья, всё договоримся». Но когда один из вас решает сдать долю в аренду, а другой — продать её за полцены, «договориться» становится невозможно. Потому что без письменного договора — это просто слова. Именно поэтому в наших статьях вы найдёте чек-листы по оформлению согласий, образцы договоров о разделе, и реальные кейсы, где люди потеряли десятки тысяч из-за того, что не подумали о юридических нюансах. Здесь не про теорию — про то, как не остаться без жилья, без денег и без прав.

В коллекции ниже — всё, что нужно знать, чтобы не попасть в ловушку совместной собственности: как проверить, есть ли у продавца согласие супруга, как правильно оформить раздел имущества, почему нотариусы требуют справки о браке, и как защитить свою долю, если вы купили квартиру с родителями. Ни одного общего совета — только конкретные шаги, документы и реальные примеры из практики.