Срок владения квартирой: как он влияет на налоги и продажу

Когда вы продаете квартиру, срок владения квартирой, период, в течение которого вы официально являетесь собственником недвижимости, зафиксированный в ЕГРН. Также известен как период владения, он напрямую решает, платите ли вы налог или нет. Это не просто формальность — это то, что может сэкономить вам десятки тысяч рублей. Если вы держали квартиру меньше минимального срока, налоговая потребует 13% от суммы сделки. Если держали дольше — налога может не быть вообще.

Закон устанавливает два ключевых срока: 3 года, минимальный срок, при котором не нужно платить налог, если квартира получена в дар, по наследству или в результате приватизации, и 5 лет, стандартный срок для квартир, купленных на рынке или по ипотеке. Но есть исключения. Если вы купили квартиру до 2016 года, то 3 года — это всё, что нужно. Если купили в 2020 году — уже 5 лет. А если вы продаете одну квартиру и сразу покупаете другую, налог можно сократить за счёт имущественного вычета, права уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на фактические расходы при покупке. Многие думают, что если квартира была в собственности 4 года и 11 месяцев — налог всё равно не платить. Нет. Даже один день не хватает — и вы платите. Росреестр считает по дням, а не по годам.

Иногда срок начинает отсчитываться не с даты регистрации, а с даты открытия наследства или подписания договора дарения. В случае с ипотекой — с момента получения свидетельства, даже если вы ещё не выплатили кредит. А если вы купили квартиру у родственника, налоговая может запросить доказательства, что сделка не фиктивная — и тогда срок может быть пересчитан. Всё это не теория. Мы видели случаи, когда люди теряли 300 тысяч рублей, потому что не знали, что дата в ЕГРН отличается от даты в договоре. В подборке ниже — реальные инструкции: как проверить свой срок, как доказать его в налоговой, когда можно не ждать 5 лет, и как использовать вычеты, чтобы сэкономить. Вы найдёте пошаговые примеры, чек-листы и ответы на вопросы, которые задают в налоговой, когда приходят с документами.