Требования к заемщику: что банки проверяют перед выдачей ипотеки

Когда вы подаёте заявку на ипотеку, банк не просто смотрит на вашу зарплату — он оценивает требования к заемщику, набор критериев, по которым финансовая организация определяет, насколько вы надёжный клиент для выдачи кредита. Также известен как условия кредитования, этот набор правил включает не только доход, но и то, как вы ведёте себя с долгами в прошлом. Многие думают, что если зарплата высокая — ипотека дастся легко. Но на практике банки смотрят на кредитную историю, историю ваших прошлых займов, платежей и просрочек, которая хранится в БКИ — и если там есть даже одна просрочка на 10 дней, шансы на одобрение падают вдвое. Это не миф, а реальность, которую подтверждают данные ЦБ РФ: 42% отказов по ипотеке в 2024 году связаны именно с плохой кредитной историей.

Доход — это только начало. Банк требует, чтобы ваш доход заемщика, стабильный и подтверждённый за последние 6–12 месяцев, покрывал ежемесячный платёж с запасом в 40–50%. Например, если ваш платеж по ипотеке 50 тысяч, ваша зарплата должна быть не меньше 75–80 тысяч. Причём не на бумаге — банк требует 2-НДФЛ, справку от работодателя или выписку с карты, если вы самозанятый. Уже не один год в России 30% отказов — из-за того, что люди не могут подтвердить доход. Особенно часто это случается у фрилансеров, предпринимателей и тех, кто работает неофициально.

Ещё один важный элемент — возраст заемщика, который влияет на срок кредита: чем старше вы, тем короче может быть ипотека. В 55 лет вам редко дадут кредит на 25 лет — максимум на 10–12. Это не дискриминация, а риск-менеджмент: банк должен быть уверен, что вы сможете платить до конца срока. И не забывайте про справки для ипотеки, обязательные документы: 2-НДФЛ, справка о доходах, выписка из ЕГРНИП (если ИП), согласие супруга, паспорт, СНИЛС, а иногда и справки от психиатра и нарколога. Всё это — не бюрократия, а защита от мошенников и от тех, кто не сможет платить. Банки не хотят рисковать — и вы тоже не должны. Если вы готовы, у вас чистая история, стабильный доход и все бумаги — ипотека не такая уж и сложная. Если нет — лучше разобраться сейчас, чем терять время на отказы. Ниже — реальные примеры, как люди проходили проверку, какие ошибки делали и как это исправить.