УСН для недвижимости: как снизить налоги при сдаче квартиры и продаже

Когда вы сдаете квартиру или продаете недвижимость, государство хочет взять с вас 13% — это НДФЛ. Но есть способ платить вдвое меньше: УСН, упрощённая система налогообложения, которую могут применять физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Также известная как упрощёнка, она позволяет платить 6% от дохода вместо 13% от прибыли — и это не миф, а закон, который многие игнорируют. В 2025 году почти 40% собственников, сдающих жильё, всё ещё платят НДФЛ, хотя УСН доступна каждому, кто зарегистрируется как самозанятый или ИП.

УСН работает, если вы не просто сдаёте квартиру — вы ведёте бизнес. Это значит: вы заключаете договоры, получаете деньги на счёт, платите налоги регулярно и не скрываете доход. Многие думают, что УСН — это только для крупных застройщиков или компаний. Нет. Самозанятый, особый статус для физлиц, которые оказывают услуги или сдают жильё. Также известная как налог на профессиональный доход, он позволяет платить 4% в Москве и 6% в регионах — без отчётности, без бухгалтера, без визитов в налоговую. Вы просто ставите приложение «Мой налог», вводите сумму сдачи и всё. Никаких кассовых чеков, никаких деклараций. Если вы сдаёте две квартиры — это уже бизнес. Если вы продали дом, который был в собственности меньше трёх лет — это тоже бизнес. УСН здесь работает как щит от 13%.

Почему риелторы не рассказывают об этом? Потому что если вы сами оформите УСН, вам не нужен агент. Вы сдаёте напрямую, платите 4% и зарабатываете больше. Если вы продаете квартиру, которую купили год назад — УСН позволяет не платить 13% от всей суммы, а только 6% от разницы между покупкой и продажей, если вы зарегистрированы как ИП. Это не уловка. Это закон. И его используют те, кто хочет зарабатывать, а не сидеть с калькулятором и налоговой.

Вы не обязаны быть ИП, чтобы применять УСН. Достаточно стать самозанятым. Это занимает 10 минут в приложении. Никаких справок, никаких собеседований. Налог платится автоматически — вы просто видите, сколько ушло. И если вы сдаёте квартиру в СЗПК, ведёте аренду через смарт-замки, сдаёте в агентство или через Avito — это всё подпадает под УСН. Нет ограничений по количеству объектов. Нет ограничений по доходу — пока вы не перешагнете 2,4 млн рублей в год, что для сдачи жилья — это почти 20 тысяч в месяц.

То, что вы читаете здесь — не теория. Это то, что реально работает. В наших статьях вы найдёте примеры, как люди сдали три квартиры и платят 6% вместо 13%, как продали дом без убытков, как избежали штрафов за несданную декларацию, и как самозанятые получают налоговые вычеты, которые обычные собственники даже не знают существуют. Вы не обязаны быть юристом, бухгалтером или предпринимателем. Вам нужно только одно: знать, что УСН существует — и что вы можете её использовать.