Вторичная недвижимость: как покупать, продавать и сдавать без переплат и рисков

Когда вы говорите вторичная недвижимость, жильё, которое уже было в собственности и продается не от застройщика. Также известно как рынок подержанных квартир, это то, где живут 8 из 10 россиян. Здесь не бывает идеальных новостроек — есть реальные квартиры, с трещинами на стенах, с соседями, с историей и с ценой, которую можно договориться. Это не просто место, где покупают жильё — это поле боя, где люди теряют сотни тысяч из-за невнимательности, а кто-то зарабатывает, просто зная, когда молчать и когда задать правильный вопрос.

Сделка с продажей квартиры, процесс передачи права собственности на жильё от одного владельца другому. Также известно как сделка на вторичке — это не просто подпись в Росреестре. Это проверка справок от психиатра и нарколога, согласие супруга, выписка из ЕГРН, и ещё 12 скрытых ловушек, о которых риелторы не рассказывают. А если вы сдаёте — то это ещё и аренда жилья, сдача квартиры без личного присутствия, с смарт-замками, договорами и налогами. Также известно как доход от аренды, где 95% сделок происходят без договоров — и это ваш риск, если вы не знаете, как защититься.

Вторичная недвижимость — это не про красоту. Это про юридическую чистоту, про то, кто жил в квартире до вас, почему продавец торопится, и как проверить, не продаёт ли он квартиру, чтобы скрыть долг или несуществующего владельца. Здесь не работают маркетинговые лайфхаки. Здесь работает проверка: по ЕГРН, по соседям, по налогам, по истории сделок. Вы не покупаете стену и окно — вы покупаете правовую историю. И если вы не знаете, как её читать, вас обманут.

В этом разделе — всё, что реально работает. Как торговаться, чтобы снизить цену на 15–30%, не обидев продавца. Как не попасть на фиктивную продажу, когда квартира якобы принадлежит пожилой бабушке, а на самом деле — компании-однодневке. Как оформить договор задатка, чтобы не потерять деньги, если сделка сорвётся. Как сдавать квартиру, не выходя из дома, и не бояться, что арендатор устроит там клоаку. Как проверить оценщика, чтобы банк не отказал в ипотеке. Как индексировать плату, чтобы инфляция не съела ваш доход. Как избежать отказа СФР, если вы используете маткапитал. Какие документы нужны, а какие — просто для видимости. Какие пункты обязательны в договоре, а какие можно выкинуть без последствий.

Здесь нет теории. Здесь — только то, что проверено на практике. То, что спасло людей от потери денег, от судебных разбирательств, от потери жилья. То, что вы не найдёте в рекламных роликах риелторов. Это не гид для новичков. Это инструкция для тех, кто не хочет быть жертвой.