Налог на сделки с близкими родственниками: что нужно знать в 2025 году

Когда вы передаёте квартиру, дом или долю в недвижимости близкому родственнику, человеку из списка, указанного в Налоговом кодексе РФ, включая супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр. Также известен как член семьи по прямой линии, это действие может быть бесплатным для налога — если всё сделано правильно. Большинство людей думают, что если дарят квартиру сыну или маме, то налога вообще не будет. Это правда — но только при условии, что сделка оформлена как дарение, а не купля-продажа. Если вы продадите квартиру брату за 1 рубль, налоговая может переквалифицировать сделку и потребовать 13% от кадастровой стоимости — даже если вы не получили ни копейки.

Самый простой и безопасный способ — оформить дарение, безвозмездную передачу имущества, не требующую оплаты от получателя. Также известен как договор дарения, он позволяет избежать налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для получателя, если стороны — близкие родственники по закону. Дарение не требует декларации 3-НДФЛ от получателя, а даритель вообще не платит налог, потому что не получает доход. Но важно: договор должен быть оформлен у нотариуса, если речь о доле в квартире. Если вы дарите всю квартиру — можно обойтись простой письменной формой, но с регистрацией в Росреестре. Многие ошибаются, думая, что если сделка между родственниками, то можно не регистрировать её вовсе. Это грубая ошибка. Без регистрации в Росреестре новому собственнику не выдадут ЕГРН, и он не сможет продать, сдать или заложить жильё. Даже если вы просто передали ключи, юридически квартира останется у вас.

Если вы всё же решили продать квартиру родственнику, а не дарить — налог на доходы платит покупатель, если он не является близким родственником. Но если вы продаете маме или сыну, и они не владели квартирой больше трёх лет — они могут не платить налог, потому что у них есть право на налоговый вычет, снижение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей при продаже недвижимости. Также известен как имущественный вычет, он работает и при покупке, и при продаже, но только если сделка не является фиктивной. Налоговая проверяет: если цена ниже 70% кадастровой стоимости, они могут признать сделку нецелесообразной и потребовать налог с разницы. Не пытайтесь схитрить — фиктивные сделки между родственниками часто ведут к штрафам, доначислениям и даже аннулированию сделки. Лучше платить 0 рублей честно, чем 13% с кадастровой стоимости и ещё 30% штрафа за уклонение.

В 2025 году правила не изменились, но проверки стали жёстче. Росреестр и ФНС обмениваются данными в реальном времени. Если вы купили квартиру у тёти, а через месяц она продала свою — система сразу заметит связь. Если вы дарите квартиру внуку, а через полгода он её сдаёт в аренду — налоговая может запросить документы на происхождение имущества. Не пугайтесь — если всё честно, у вас всё будет в порядке. Главное — правильно оформить договор, сохранить все квитанции, подписать согласие супруга (если недвижимость приобреталась в браке) и не пытаться обойти закон.

В этом сборнике статей вы найдёте реальные примеры, как оформлять дарение без нотариуса, когда нужно согласие супруга, как избежать налога при обмене жилья между родственниками, и какие документы требуются в 2025 году. Мы разбираем не теорию, а то, что работает на практике — без воды, без схем, без рисков.