Налог при дарении недвижимости: кто платит, сколько и как избежать ошибок

Когда вы получаете квартиру или дом в подарок, это не значит, что вы ничего не платите. Налог при дарении недвижимости, обязательный платеж, который возникает при передаче недвижимости безвозмездно. Также известен как налог на дарение, он применяется к любому имуществу, которое вам дарят — будь то квартира, дача или гараж. Главное правило: если даритель и получатель — не близкие родственники, вы обязаны заплатить 13% от кадастровой стоимости объекта. Это не штраф, не пени, а чистый налог — как если бы вы заработали эту сумму. И да, налоговая знает об этом, даже если вы не подали декларацию.

Кто платить не должен? Только близкие родственники. Сюда входят: супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры. Если вы получаете квартиру от мамы — налога нет. Если от друга, коллеги или даже тёти, которая не является родной сестрой мамы — 13% от стоимости. Кадастровая цена — это не рыночная, не оценочная, а та, что в ЕГРН. Её берёт налоговая, и она часто выше реальной цены сделки. Многие думают, что если в договоре написано 1 миллион рублей, то и налог считают от этой суммы. Нет. Если кадастровая стоимость — 3 миллиона, налог будет считаться от трёх. Проверить её можно бесплатно на сайте Росреестра.

Дарственная — это не просто бумага. Это юридический акт, который можно оспорить. Если даритель в момент подписания был не в здравом уме, если он под давлением, если у него есть долги — сделку могут отменить. Особенно это касается пожилых людей. Налоговая не проверяет, почему вы получили квартиру, но если кто-то подаст жалобу — начнётся проверка. А если вы не подадите декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года — вас оштрафуют на 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. Даже если вы думаете, что «никто не узнает» — налоговая получает данные из Росреестра автоматически. Это не вопрос честности, это вопрос риска.

Если вы дарите квартиру ребёнку — всё просто. Документы: паспорта, договор дарения, выписка из ЕГРН, заявление на регистрацию. Никаких справок о доходах, никаких подтверждений родства — если вы вписали в договор, что даритель — отец, а получатель — сын, этого достаточно. Но если вы дарите брату, который живёт в другом городе — лучше приложить свидетельство о рождении или справку о регистрации. Это сэкономит вам месяц ожидания в МФЦ.

А если вы хотите подарить квартиру, но не хотите платить налог? Есть законные способы. Например, сначала продать квартиру за 1 рубль близкому родственнику — тогда налога не будет, потому что продажа между близкими не облагается. Или оформить договор дарения через бабушку: вы дарите квартиру бабушке, она — вашему ребёнку. Это не мошенничество, это юридическая схема. Но только если все участники — близкие родственники. Никаких схем с друзьями, коллегами или знакомыми — это ловушка. Налоговая может признать сделку притворной, и тогда вас оштрафуют за уклонение от уплаты налогов, а не просто за несвоевременную декларацию.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные кейсы, ошибки, которые делают люди при оформлении дарственной, и способы, как не переплатить налог, не попасть на штраф и не потерять квартиру. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. От проверки документов до того, как правильно подать декларацию, чтобы налоговая не начала проверку. Выберите то, что вам ближе — и действуйте без страха.