Налоги при продаже недвижимости: сколько платить, как сэкономить и что изменится в 2025

Когда вы продаете квартиру, дом или дачу, государство требует налоги при продаже недвижимости, обязательный платеж с прибыли от продажи жилья, который рассчитывается как 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Также известный как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от того, сколько времени вы владели объектом и какую цену получили. Многие думают, что если продали квартиру, то сразу платят 13% от всей суммы — это ошибка. Налог считается только с прибыли, а не с полной стоимости.

Здесь ключевую роль играет срок владения квартирой, минимальный период, после которого продажа жилья не облагается налогом. Для квартир, купленных после 2016 года, этот срок — пять лет. Но если вы получили недвижимость по наследству, в дар от близкого родственника или по программе «молодая семья», то достаточно трёх лет. Если вы продали дом, который стоил 5 млн рублей, а купили его за 3 млн — налог будет только с 2 млн. Но если вы не сохраняли чеки, государство может взять налог с 70% от кадастровой стоимости, официальной оценки жилья, установленной государством и используемой для расчёта налогов. И это может быть в разы дороже реальной цены.

Есть простой способ снизить налог — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 млн рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Например, если продали квартиру за 4,5 млн, вычитаете 1 млн — налог платите только с 3,5 млн. Если купили новую квартиру в том же году — можно совместить вычеты и вообще не платить налог. Но это работает только при соблюдении сроков и подаче декларации 3-НДФЛ. Многие пропускают этот срок — и потом получают штрафы.

Не забывайте: если вы продаете долю в квартире, вычет дается на всю квартиру, а не на долю. То есть, если вы продали 1/2 квартиры за 3 млн, вы всё равно можете использовать полный вычет в 1 млн. А если продали по договору обмена — налог считается так же, как при продаже. Даже если деньги не переводились, а квартиры просто поменялись — налог всё равно есть.

В 2025 году правила не меняются, но проверки становятся жёстче. Росреестр и ФНС теперь автоматически обмениваются данными — если вы продали квартиру, но не подали декларацию, система сама вышлет уведомление. Никто не спрашивает, вы забыли или не знали. Штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. И это только начало. Если налог не заплатить, могут заблокировать счета, а потом и имущество.

В этом сборнике вы найдёте чёткие инструкции: как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной в ипотеку, как использовать вычет при обмене, как снизить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить налог, и когда вообще можно не платить ничего. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, как люди реально экономят десятки тысяч рублей, не нарушая закон. И что делать, если вам пришло уведомление от ФНС — и вы не знаете, с чего начать.