Налоговая нагрузка на недвижимость: как не переплатить и законно сэкономить

Когда вы покупаете, продаете или сдаете жилье, вас ждет налоговая, система обязательных платежей, связанных с владением и сделками с недвижимостью. Также известная как налог на имущество, она влияет на вашу прибыль, затраты и даже решение о сделке. Многие думают, что налоги — это неизбежная плата, но на деле они зависят от кучи деталей: сколько лет вы владели квартирой, какая у нее кадастровая стоимость, и даже от того, кто именно продает — физлицо или юрлицо.

Самый частый вопрос — когда платить НДФЛ при продаже недвижимости, налог, который взимается с дохода от продажи жилья. Также известная как подоходный налог с продажи квартиры, она не всегда обязателен. Если вы владели квартирой больше трех лет (или пяти, если купили после 2016 года), налога может не быть. Но если продаете раньше — придется платить 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Или от 70% кадастровой стоимости, если продаете дешевле. Это не штраф — это закон. Но его можно смягчить: есть имущественный вычет, право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей при продаже. Также известная как налоговый вычет на жилье, он работает даже если вы не платили налоги раньше. Например, купили квартиру за 5 млн, продали за 6 млн — вычет в 1 млн снижает налог с 130 тыс. до 65 тыс. рублей. А если купили за 4 млн и продали за 4,5 млн — налога вообще не будет.

А вот кадастровая стоимость, официальная оценка недвижимости, которую использует государство для расчета налогов. Также известная как оценка по ЕГРН, она часто в разы выше рыночной. И именно от нее считают налог на имущество. Если вы заметили, что налог резко вырос — возможно, кадастровую стоимость пересчитали. Но это не приговор: 67% заявлений на оспаривание кадастровой стоимости заканчиваются успехом. Нужно только собрать отчет о рыночной стоимости и подать в комиссию. Это не сложно — и экономит тысячи рублей в год.

Еще один ловушка — обмен квартиры. Многие думают, что если меняете одну квартиру на другую, налога нет. Нет, он есть. И считается как две сделки: продажа одной и покупка другой. Но вычет можно применить к обеим — и сэкономить до 2 млн рублей в год. Если обмениваетесь с родственниками — это не делает сделку безопаснее. ПФР и налоговая смотрят на реальную цену, а не на слова в договоре.

Сдача жилья в аренду тоже облагается налогом. 13% с дохода — это стандарт. Но если вы оформите ИП или самозанятого, можно платить 4-6% и не сдавать декларации. И да, налоговая знает, когда вы сдаете — через Росреестр, банки и даже через платформы вроде ЦИАН.

Все это — не теория. Это реальные правила, которые уже применяются в 2025 году. В вашей коллекции статей вы найдете пошаговые инструкции: как снизить кадастровую стоимость, как правильно оформить вычет, когда платить НДФЛ при обмене, и как не попасть на штрафы из-за неверного расчета. Никаких общих фраз — только конкретные шаги, цифры и примеры из практики. Вы не будете гадать, сколько платить. Вы будете знать точно.