НДФЛ при дарении недвижимости: кто платит и как не переплатить

Когда вы получаете квартиру или дом в дар, НДФЛ при дарении, налог на доходы физических лиц, который может возникнуть при безвозмездной передаче имущества. Также известен как налог с дарения, он не всегда обязателен — всё зависит от того, кто именно вас одарил. Если даритель — близкий родственник, налога нет. Это не льгота, а закон. Согласно статье 217 НК РФ, дарение между супругами, родителями и детьми, бабушками и дедушками, братьями и сёстрами не облагается налогом. Даже если квартира стоит 15 миллионов, вы платите 0 рублей.

Но если даритель — друг, коллега или дальний родственник, всё меняется. Вы становитесь налогоплательщиком. НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости объекта. Да, не от рыночной, не от договорной, а именно от той цифры, что указана в кадастровом паспорте. И это часто больше, чем вы думаете. Например, если кадастровая стоимость — 8 млн рублей, налог составит 1,04 млн. При этом вы не получаете никаких денег, только документы. Многие не знают этого до момента, когда приходит уведомление от ФНС — и тогда уже поздно что-то менять.

Есть ещё один важный нюанс: даритель не платит налог. Он просто передаёт имущество. Ответственность — только у получателя. И если вы не подадите декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, вас ожидает штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимум 1000 рублей. При этом вы можете подать декларацию и оплатить налог с опозданием — это лучше, чем игнорировать. Главное — не забыть про документы: договор дарения, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и документ, подтверждающий родство (если он есть).

Если вы получили квартиру от неродственного человека, но хотите снизить налог, есть один законный способ — подать декларацию с указанием рыночной стоимости. Да, это рискованно: ФНС может запросить оценку. Но если вы приложите отчёт независимого оценщика, где стоимость ниже кадастровой, шансы на снижение налога есть. Многие так делают — особенно при дарении старых домов в сёлах, где кадастровая стоимость завышена в разы.

Если вы дарите квартиру — не забудьте про согласие супруга, если имущество было куплено в браке. Без него сделку могут признать недействительной. И да, это не связано с налогом, но может свести на нет все ваши усилия. Проверьте ЕГРН: если в выписке указано, что объект — совместная собственность, без нотариального согласия — никакого дарения. Это не формальность. Это защита от будущих исков.

Самая частая ошибка — люди думают, что если они подарили квартиру сыну, а тот потом её продал, налога не будет. Нет. Сын получает квартиру без налога, но при продаже он обязан платить НДФЛ, если владел меньше трёх лет. И тут уже не важно, от кого он получил: от родителей или от чужого человека. Трёхлетний срок считается с момента регистрации права на него. Даже если он получил квартиру в 2022 году, а продал в 2024 — налог 13% с разницы между ценой покупки и продажи. А если он продал за ту же сумму, что получил — всё равно нужно подавать декларацию.

Всё, что нужно знать о НДФЛ при дарении: родственники — налога нет, посторонние — 13% от кадастра, срок подачи декларации — 30 апреля, штрафы — не шутка. И не забывайте про согласие супруга, если дарите. Всё это — не теория. Это реальные правила, по которым работают Росреестр и ФНС. Ни один юрист не скажет иначе.

В подборке ниже — всё, что вам нужно: как оформить договор дарения, какие документы проверить перед сделкой, как избежать ошибок, которые приводят к штрафам, и как легально снизить налог, если вы не родственник. Всё — на практике, без воды.