Нотариальный депозит: что это, зачем нужен и как работает при покупке квартиры

Когда вы покупаете квартиру, особенно на вторичном рынке, нотариальный депозит, это средство безопасного хранения денег до завершения сделки, управляемое нотариусом. Также известен как депозитный счет нотариуса, он защищает и покупателя, и продавца — деньги не попадают в руки продавца до тех пор, пока Росреестр не подтвердит переход права собственности. Это не просто формальность. Это страховка от мошенников, отмены сделки или внезапных проблем с документами.

Многие думают, что достаточно просто передать деньги через банк или перевести задаток. Но нотариальный депозит, отличается от аванса или задатка тем, что деньги остаются в защищенной юридической зоне, а не у одной из сторон. Депозитный счет нотариуса — это не счет в банке, а специальный инструмент, предусмотренный законом. Нотариус не может выдать деньги ни покупателю, ни продавцу без двойного подтверждения: подписи обеих сторон и подтверждения регистрации права в Росреестре. Если сделка срывается по вине продавца — деньги возвращаются покупателю. Если покупатель передумал — деньги остаются у продавца. Так работает законная защита сделки, юридический механизм, который снижает риски до минимума.

Почему это важно? Потому что в 2025 году 37% всех оспариваемых сделок с недвижимостью связаны с тем, что деньги были переданы до регистрации. Продавец исчезает, документы подделаны, квартира оказалась в залоге — и вы остаетесь без жилья и без денег. Нотариальный депозит — это как страховка от всех этих сценариев. Он не гарантирует, что сделка пройдет гладко, но он гарантирует, что вы не потеряете деньги, если что-то пойдет не так.

Этот инструмент особенно актуален, когда вы покупаете квартиру у пожилого человека, у собственника с нестабильной историей, или если сделка проходит через доверенность. В таких случаях нотариус не только хранит деньги — он проверяет документы, удостоверяется в дееспособности продавца и даже может запросить справки от психиатра и нарколога, если есть сомнения. Это не перестраховка — это стандартная практика для тех, кто не хочет рисковать сотнями тысяч рублей.

Вы не обязаны использовать нотариальный депозит — закон не требует этого. Но те, кто его применяет, чаще всего — опытные покупатели, юристы и инвесторы. Они знают: в сделках с недвижимостью дешевле заплатить за защиту, чем потом тратить время и деньги на суды. И если вы читаете это — значит, вы не хотите быть тем, кто потерял деньги из-за «доверия».

В подборке ниже вы найдете реальные примеры, как именно работает нотариальный депозит в разных ситуациях — от покупки квартиры у пенсионера до сделки с иностранным собственником. Вы узнаете, как правильно оформить депозит, сколько это стоит, какие документы нужны и почему даже при наличии предварительного договора без депозита вы рискуете. Здесь нет теории — только то, что проверено на практике.