Предосмотр квартиры: что проверить перед покупкой и как не переплатить

Когда вы приходите на предосмотр квартиры, предварительный визит к объекту перед сделкой, чтобы оценить его состояние и выявить скрытые риски. Также известен как осмотр объекта, он — ваша последняя возможность избежать дорогостоящей ошибки, прежде чем подписать договор. Многие думают, что это просто прогулка по комнатам. Нет. Это проверка на живость: от трещин в стенах до легальности продавца.

На вторичном рынке недвижимости, рынок проданных жилых помещений, где квартиры переходят от одного собственника к другому 7 из 10 сделок проваливаются не из-за цены, а из-за скрытых проблем. Кто-то не проверил, что продавец — пенсионер с диагнозом, и через год сделку оспорили. Кто-то купил квартиру с перепланировкой, которую не согласовали — и теперь не может продать. Кто-то не проверил, что в квартире есть задолженность по коммуналке — и теперь платит за прошлых жильцов. Дееспособность продавца, юридическая способность человека совершать сделки с недвижимостью без ограничений — это не формальность. Это защита от судебных тяжб. Справки от психиатра и нарколога, даже если их не требуют по закону, — ваша страховка. Если продавцу за 60, без них не начинайте переговоры.

А вот техническое состояние — это уже про ваши руки и глаза. Слушайте, как стучат трубы. Смотрите, не течёт ли потолок под ванной. Проверяйте, как открываются окна — если они не закрываются плотно, зимой будете платить за отопление вдвое. Загляните в щели за радиаторами — там часто прячут трещины. Проверьте, есть ли в квартире электропроводка, которая не соответствует нормам. Если провода — алюминиевые и ветхие, замена обойдётся в 300–500 тысяч. Это не входит в цену. Это ваша дополнительная плата. И не забудьте про этаж: если квартира на первом, спросите, не было ли затоплений. Если на последнем — проверьте, не протекает ли крыша. Всё это — часть технического состояния квартиры, совокупность физических и функциональных характеристик жилья, влияющих на его эксплуатацию и стоимость.

Не идите на предосмотр без списка. Возьмите с собой: рулетку, телефон с фонариком, блокнот и список документов для проверки. Запросите выписку из ЕГРН — не просто посмотреть собственника, а проверить обременения. Спросите, есть ли судебные дела. Узнайте, кто жил раньше — если в квартире были зарегистрированы дети или инвалиды, могут быть требования по переустройству. Если продавец говорит, что «всё в порядке», не верьте на слово. Проверяйте. Даже если риелтор ведёт вас за руку. Он зарабатывает на сделке, а не на вашем спокойствии.

Предосмотр квартиры — это не про эмоции. Это про цифры, документы и детали. Это ваш шанс купить не квартиру, а инвестицию. А не долг, который будет тянуть вас годами. Ниже — реальные истории, ошибки и проверенные методы, которые помогут вам пройти этот этап без потерь. Вы не просто смотрите на стены. Вы читаете историю дома. И если она написана с ошибками — вы ещё можете её исправить. До того, как подпишете договор.