Продажа квартиры с долгом: как не остаться с обязательствами

Когда речь заходит о продаже квартиры с долгом, ситуация, при которой на объекте есть непогашенные обязательства перед управляющей компанией, ЖЭКом или ресурсоснабжающими организациями. Также известно как сделка с задолженностью по коммунальным платежам, это не просто техническая деталь — это потенциальная ловушка для покупателя и продавца. Многие думают, что долг автоматически переходит к новому владельцу. Это заблуждение. По закону, долги по коммунальным платежам остаются у того, кто их накопил — то есть у бывшего собственника. Но на практике, если вы не проверите это заранее, управляющая компания может начать требовать оплату с вас, пока не разберётся, кто виноват. И это занимает месяцы. За это время вы уже живёте в квартире, а счета приходят на ваше имя — и вы не можете их игнорировать.

Чтобы не попасть в эту ситуацию, нужно проверить два ключевых источника: ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где отражаются все ограничения и обременения на объекте и выписка из лицевого счёта, документ от управляющей компании, который показывает, есть ли задолженность по воде, электричеству, отоплению и другим услугам. В ЕГРН долг не отображается — только аресты, ипотеки, запреты на сделки. А вот в лицевом счёте — всё чётко: сколько欠, за какие услуги, за какой период. Без этой выписки сделка — как игра в рулетку. Некоторые продавцы говорят: «Долг я сам оплачу перед сделкой». Проверьте: попросите квитанции об оплате, а не просто слова. Лучше — прийти в управляющую компанию вместе с продавцом и получить официальную справку об отсутствии задолженности. Это бесплатно, занимает 15 минут и спасает от судебных разбирательств.

Если долг есть, есть два пути: либо продавец погашает его до регистрации сделки — и вы получаете квартиру чистую, либо вы соглашаетесь взять на себя часть обязательств, но только если это прописано в договоре. Например: «Покупатель удерживает 150 000 рублей из стоимости квартиры и передаёт их управляющей компании в счёт погашения долга». Такой вариант требует нотариального согласия и чёткого механизма перечисления. Без этого — риск, что деньги уйдут, а долг останется. В 2025 году банки и нотариусы всё чаще требуют справку об отсутствии долгов как обязательный документ. Даже если вы платите наличными, без неё Росреестр может приостановить регистрацию. Помните: чистая квартира — это не только отсутствие арестов, но и отсутствие долгов. И это то, что проверяют не только юристы, но и сами жильцы, когда съезжают — ведь они знают, кто за что платил.

В этом разделе вы найдёте реальные инструкции: как проверить долг по коммунальным платежам через Госуслуги, как составить договор с удержанием суммы на погашение, как действовать, если продавец исчез после сделки, и почему даже маленький долг в 5 000 рублей может стать причиной для оспаривания всей сделки. Здесь — не теория, а то, что работает на практике.