Прогрессивная шкала НДФЛ: как она влияет на доходы от аренды и продажи недвижимости

Когда вы сдаете квартиру или продаете недвижимость, прогрессивная шкала НДФЛ, система налогообложения, при которой ставка растет с увеличением дохода. Также известна как налоговая шкала с дифференцированными ставками, она напрямую влияет на то, сколько денег остается у вас после сделки. С 2024 года в России действует двухуровневая система: 13% до 5 миллионов рублей в год и 15% — на сумму свыше. Это не просто цифры в законе — это меняет ваши решения: стоит ли оформляться как самозанятый, когда лучше продавать квартиру, и как минимизировать налоги без нарушений.

Если вы сдаете одну квартиру за 40 тысяч в месяц, ваш годовой доход — 480 тысяч. Это ниже порога, и вы платите 13%. Но если у вас три такие квартиры — 1,44 миллиона в год. Тут уже начинает работать вторая ставка. И если вы продаете квартиру за 12 миллионов, вы не платите 13% от всей суммы — налог рассчитывается только с прибыли, если у вас есть документы о расходах. Без них — 13% от всей суммы, а если доход превысил 5 млн, часть — по 15%. Это значит, что самозанятый, физическое лицо, платящее фиксированный налог с доходов по упрощенной системе может быть выгоднее, чем обычный налогоплательщик с доходами выше 5 млн. Особенно если вы сдаете несколько объектов. Многие собственники не знают: самозанятый платит 4% с аренды (если сдаете физлицу) и 6% — если юрлицу. И это не зависит от суммы дохода. Никаких 15%.

Налоговая не следит за тем, кто сдает квартиру — она проверяет, кто платит. Поэтому, если вы не декларируете доход, вы рискуете не только штрафом, но и претензиями от арендатора, который может заявить, что вы не платили налоги, и потребовать компенсацию. А если вы продаете квартиру, купленную меньше трех лет назад, и не используете вычет в 1 миллион, вы теряете тысячи рублей. НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который удерживается с заработка, аренды и продажи имущества — это не про то, сколько вы заработали, а про то, как вы это оформили. И здесь важны не только ставки, но и документы: договоры, чеки, справки, подтверждающие расходы. Без них вы платите больше. С ними — меньше. И даже если вы не планируете сдавать квартиру, но думаете о будущем, прогрессивная шкала НДФЛ уже влияет на ваши решения: стоит ли покупать вторую квартиру, как распределить доходы между членами семьи, и когда выгоднее оформить сделку — в конце года или в начале следующего.

В подборке ниже — реальные кейсы: как люди снизили налоги с аренды, когда выгоднее стать самозанятым, почему 15% — это не всегда плохо, и как не попасть в ловушку, когда налоговая требует платить с полной суммы продажи. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.