Проверка эскроу-счета: как безопасно рассчитаться при покупке квартиры

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, эскроу-счет, безопасный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги, а продавец получает их только после регистрации права собственности. Также известен как счет для безопасных расчетов, он стал обязательным с 2020 года — и именно поэтому его проверка теперь важнее, чем подпись в договоре. Многие думают, что если деньги зашли в банк, значит, все в порядке. Это опасное заблуждение. Банк — это не гарантированный щит, а посредник. Если счет оформлен неправильно, деньги могут исчезнуть, не дойти до застройщика, или попасть в руки мошенников даже при наличии эскроу.

Проверка эскроу-счета — это не просто уточнение номера счета. Это целый процесс: нужно сверить реквизиты в договоре с теми, что указаны в банковской выписке, убедиться, что счет привязан к конкретному договору ДДУ, проверить, что в нем нет дополнительных условий (например, права банка списывать средства без согласия покупателя), и убедиться, что застройщик не может снять деньги до регистрации права собственности. Аккредитив, другой способ расчетов, где банк выплачивает деньги только при выполнении условий. Также известен как банковский аккредитив, — менее прозрачный, чем эскроу, и чаще используется в старых сделках. Нотариальный депозит, средство, при котором деньги хранятся у нотариуса до выполнения условий сделки. Также известен как депозит у нотариуса, подходит для вторички, но не для новостроек — там он не обязателен и не защищает от банкротства застройщика.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, эскроу — ваша главная защита. Но только если вы сами проверите, что все работает. Спросите у банка: «Может ли застройщик снять деньги до регистрации права собственности?» — если ответ не «нет» — это красный флаг. Проверьте, что в договоре ДДУ указаны точные реквизиты счета, а не «счет застройщика в банке Х». Запросите выписку по счету — не просто скриншот, а официальный документ с печатью. Если сделка срывается, деньги должны возвращаться автоматически — без вашего согласия. Это не теория, а закон. Но если вы не проверите детали, закон не спасет вас. Ниже — реальные случаи, где люди потеряли миллионы, потому что не проверили эскроу-счет. И те, кто сделал это правильно — сохранили деньги, даже когда застройщик обанкротился.