Проверка оценщика: как не попасть на некачественную оценку недвижимости

Когда вы покупаете или продаете квартиру, оценка недвижимости, процесс определения рыночной стоимости жилья с учетом локации, состояния и аналогов. Также известен как рыночная оценка, он влияет на ипотеку, налоги и даже возможность заключить сделку. Но если оценщик работает плохо — вы можете переплатить сотни тысяч, получить отказ в банке или попасть на судебный спор. И да, это происходит чаще, чем вы думаете.

Не все, кто называет себя оценщиком, имеют право на это. В России оценщик должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) и иметь действующий сертификат оценщика, официальный документ, подтверждающий квалификацию и право на проведение оценки. Без него любая оценка — просто бумажка. Проверить его можно на сайте Центра развития оценочной деятельности — но вы не найдете ссылок, так что просто зайдите туда и введите ФИО. Если он не в реестре — бегите. Даже если он предлагает скидку или делает оценку за день. Быстро — значит, плохо.

Также проверьте, есть ли у него страховка гражданской ответственности, обязательный полис, который покрывает убытки, если оценка окажется ошибочной. Без него вы не сможете требовать компенсацию, даже если ошибка приведет к потере сделки. Сколько стоит страховка? От 15 до 50 тысяч в год — если оценщик говорит, что у него её нет, это красный флаг. Не верьте фразам вроде «у нас всё по закону» — спросите номер полиса и проверьте его на сайте страховой компании.

И ещё: хороший оценщик приедет на объект. Он не просто посмотрит фото в интернете и выдаст цифру за пять минут. Он проверит состояние стен, этаж, высоту потолков, шум от соседей, состояние подъезда, парковки, инженерные системы. Он сравнивает вашу квартиру с реальными продажами — не с теми, что в рекламе, а с теми, что реально закрылись за последние три месяца. Если он говорит: «у вас такая же, как на улице Ленина, только дороже на 10%» — это не оценка, это угадывание. А вы не хотите угадывать, когда речь о миллионе рублей.

Почему это важно? Потому что банк не даст ипотеку, если оценка ниже цены сделки. Если вы продаете — покупатель может отказаться, если оценка ниже его ожиданий. А если вы используете оценку для наследства или раздела имущества — ошибки могут привести к судам. Один клиент купил квартиру за 7,5 млн, оценщик завысил её до 9 млн. Банк дал кредит на 70% от 9 млн — 6,3 млн. Через полгода выяснилось, что реальная стоимость — 7 млн. Покупатель остался должен банку 1,3 млн, а продавец — не получил полную сумму. И всё из-за того, что оценщик не проверил аналоги и не приезжал на объект.

Проверка оценщика — это не роскошь, а обязательная часть сделки. Как проверка юриста или риелтора. Не экономьте на этом. Лучше заплатить 3–5 тысяч за грамотную оценку, чем потерять 300 тысяч из-за чьей-то лени или халатности. Ниже вы найдёте реальные примеры, как именно оценивают квартиры, какие ошибки чаще всего допускают, и как вы можете сами понять, насколько надёжна оценка, которую вам предоставили.