Разрешение опеки: когда оно нужно при продаже квартиры и как его получить

Когда вы продаете квартиру, где доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику, ребёнок — полноправный владелец доли, и его интересы защищает государство через органы опеки. Также известно как согласие опеки, это требование не зависит от возраста ребёнка — даже если ему один год, без разрешения сделку не зарегистрируют в Росреестре. Это не формальность. Это защита. Если вы не получите его, сделку могут аннулировать даже через год после регистрации — и вы потеряете и деньги, и жильё.

Разрешение опеки нужно, если вы продаете квартиру, где ребёнок — собственник, даже если он не живёт там. Это касается и случаев, когда вы меняете жильё, и когда просто хотите продать долю. Опека не даёт разрешение просто так. Она требует, чтобы ребёнок получил равноценную или лучшую долю в новой квартире. Если вы планируете купить другую квартиру — она должна быть не меньше по площади, в хорошем районе, без обременений. Если вы хотите купить дом за городом — опека проверит, есть ли там водопровод, отопление, и не находится ли он в зоне риска. Если вы планируете потратить деньги на машину, путешествие или ремонт — это не пройдёт. Опека не разрешает тратить деньги ребёнка на что-то, кроме жилья.

Самая частая ошибка — думать, что достаточно согласия родителей. Нет. Даже если оба родителя согласны, без официального разрешения от органов опеки сделка не состоится. Вы должны подать пакет документов: свидетельство о рождении ребёнка, выписку из ЕГРН, проект нового договора купли-продажи, план новой квартиры, справку о доходах. Опекунский совет рассматривает дело от 14 до 30 дней. Если вы подадите бумаги с ошибками — вас попросят переделать, и сроки сдвинутся. Некоторые пытаются обойти это через договор дарения или через покупку доли у родственника — это тоже не работает. Опека видит все сделки через ЕГРН, и если ребёнок теряет долю — они вмешаются.

Если вы продаете квартиру, где ребёнок — собственник, а новую ещё не купили — вы можете открыть счёт в банке на имя ребёнка, на который перечислят деньги от продажи. Но и тут есть условия: счёт должен быть заблокирован, доступ к деньгам возможен только по решению опеки, и только на покупку жилья. Никаких снятий на карманные расходы. Если вы не готовы к этим условиям — лучше не начинать сделку.

Вы можете получить разрешение опеки в любом городе, но подавать документы нужно по месту регистрации ребёнка. Если ребёнок прописан в другом регионе — вы едете туда. Если вы живёте в Москве, а ребёнок прописан в Калининграде — вы едете в Калининград. Никаких исключений. Некоторые риелторы обещают «быстрые решения» — это мошенничество. Опека не спешит. Она проверяет. И если вы не готовы к этому процессу — лучше не рисковать.

В вашей коллекции статей вы найдёте подробные инструкции по подготовке документов, типичные причины отказов, как правильно оформить новую квартиру под ребёнка, и как проверить, что сделка пройдёт без проблем. Здесь нет теории — только реальные шаги, которые используют юристы и риелторы в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Вы узнаете, как не потерять месяц и не остаться без денег. Потому что разрешение опеки — это не препятствие. Это часть сделки. И если вы сделаете всё правильно — она пройдёт без сучка и задоринки.