Рыночная стоимость недвижимости: как её определить и не переплатить

Когда вы покупаете или продаете квартиру, рыночная стоимость, это реальная цена, по которой объект реально продается на текущем рынке, а не та, что написана в объявлении. Также известна как среднерыночная стоимость, она — единственный честный ориентир, который помогает избежать переплаты или потери денег при продаже. Многие думают, что рыночная стоимость — это то, что говорит риелтор или показывает онлайн-калькулятор. Но на деле это цифра, которую формируют реальные сделки — те, что уже закрыты, а не просто выставлены на продажу.

Чтобы понять, как она формируется, нужно смотреть на три вещи: сравнительный метод оценки, метод, при котором оценщик берет 3-5 аналогичных объектов, которые недавно продали, и корректирует цену под вашу квартиру, локация, включая транспорт, школы, шум и состояние микрорайона, и состояние жилья, от ремонта до износа инженерных систем. Например, квартира с новым ремонтом в доме 2010 года на втором этаже с видом на парк может стоить на 15-20% больше, чем аналогичная без ремонта в том же доме, но с видом на стену. Это не мнение — это цифры из реальных сделок в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах.

Оценка по аналогам — это то, что используют 93% профессионалов. Онлайн-сервисы и агрегаторы часто показывают завышенные цены, потому что учитывают все объявления, включая те, что висят полгода и не продаются. А рыночная стоимость — это только то, что реально продали за последние 3-6 месяцев. Если вы продаете, не верьте риелтору, который говорит: «У вас тут цена 15 миллионов». Попросите показать 3-5 аналогичных сделок с подтверждением из ЕГРН. Если покупаете — не соглашайтесь на цену, пока не сверите её с реальными данными. Многие теряют сотни тысяч, потому что принимают за рыночную стоимость то, что продавец «надумал».

Рыночная стоимость — это не абстракция. Это инструмент. И если вы его не используете, вы просто платите за чужую ошибку. В подборке ниже вы найдете пошаговые инструкции, как точно определить эту стоимость сами, как проверить оценщика, как не попасться на завышенные цены в новостройках и как использовать данные из ЕГРН, чтобы не переплатить. Это не теория — это то, что работает на практике.