Технический паспорт: что это, зачем нужен и как его проверить при покупке недвижимости

Когда вы покупаете квартиру, технический паспорт, официальный документ, содержащий точные данные о площади, планировке, конструкциях и инженерных системах жилья. Также известен как технический план, он — основа для всех сделок с недвижимостью. Без него вы не получите ипотеку, не пройдете регистрацию в Росреестре и не узнаете, что реально скрыто за стенами. Это не просто бумажка — это историческая запись всего, что было сделано с квартирой с момента её постройки. Если в ней не совпадают данные с реальностью — у вас уже есть проблема.

Связан он напрямую с БТИ, бюро технической инвентаризации, которое выдает и хранит технические паспорта на жильё. До 2013 года все изменения в планировке фиксировались только там. Сейчас данные перешли в ЕГРН, но старые паспорта до сих пор работают как архив. Если продавец говорит, что перепланировка «легальная», а в паспорте — старый план с перегородкой, где сейчас окно — это красный флаг. Проверить это можно только через ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где хранятся актуальные сведения о каждом объекте. Но ЕГРН не всегда показывает детали — именно технический паспорт расскажет, насколько глубоко была переделана квартира: снесли ли несущую стену, увеличили ли санузел за счёт кухни, добавили ли лифт в подвале.

Вы не можете просто взять и спросить у продавца: «А у вас паспорт есть?». Надо запросить его официально — через МФЦ, сайт Росреестра или БТИ. Сравните его с тем, что видите в квартире. Если в паспорте — три комнаты, а на деле — две, а между ними — проём без двери, это перепланировка. Если в паспорте указаны квадратные метры 58, а в договоре — 63 — это уже риск. В 2025 году такие несоответствия — частая причина отказов в ипотеке, штрафов от жилинспекции и даже судебных исков. Покупатель, который не проверил технический паспорт, в 90% случаев потом вынужден либо сносить перепланировку, либо платить за неё по штрафной схеме. А если в паспорте нет данных о газовой плите — это вообще опасность для жизни.

Технический паспорт — это не ритуальный документ для бюрократов. Это ваша страховка. Он показывает, что именно вы покупаете — не идеальную картинку с сайта, а реальный, физически существующий объект с его скрытыми дефектами, переделками и правовыми подводными камнями. Ни один риелтор не заменит его. Ни один онлайн-калькулятор не скажет, была ли снесена стена в 2007 году. Только паспорт. И если вы не проверили его — вы не покупаете квартиру. Вы покупаете риски.

В подборке ниже — всё, что нужно знать о техническом паспорте, БТИ и ЕГРН: как проверить перепланировку, где найти документы, что делать, если они утеряны, и как не попасться на уловки продавцов, которые скрывают правду за красивыми фото.