Налоги с аренды: как платить меньше и не попасть на штрафы

Когда вы сдаете квартиру, налоги с аренды, обязательный платеж с дохода от сдачи жилья, который регулируется Налоговым кодексом РФ. Также известен как доход от аренды, он не исчезает сам по себе — его нужно декларировать, иначе вас могут оштрафовать на 20% от суммы, которую вы скрыли. Многие собственники думают, что если арендатор платит наличными и никто не знает, то и налог платить не нужно. Это опасное заблуждение. ФНС получает данные из Росреестра, банков, управляющих компаний и даже от соседей — и ищет тех, кто не платит.

Существует три легальных способа платить налоги с аренды: НДФЛ, стандартный налог для физлиц, который составляет 13% от дохода, самозанятый, специальный режим с налогом 4% или 6% в зависимости от того, кто платит — физлицо или юрлицо, и УСН, упрощенная система налогообложения, которую можно применить, если вы зарегистрированы как ИП. Каждый из них подходит для разных ситуаций. Если вы сдаете одну квартиру и не планируете расширяться — самозанятый часто выгоднее НДФЛ. Если сдаете несколько объектов, ведете учет расходов на ремонт и коммуналку — УСН дает больше гибкости. НДФЛ подойдет, если вы просто получаете доход и не хотите заморачиваться с регистрацией.

Важно понимать, что налоги с аренды — это не только ставка. Это еще и сроки, декларации, документы и последствия просрочки. Например, если вы не подали декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, вас оштрафуют на 1000 рублей плюс 5% за каждый месяц просрочки. Если вы не платили налоги годами — ФНС может потребовать выплатить их за последние три года с пенями. Но если вы вовремя перешли на самозанятого, вы можете уменьшить налоги вдвое и не тратить время на бухгалтера. В 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге появилась новая практика: ФНС автоматически высылает уведомления тем, кто сдает жилье, даже если они не регистрировались. Это значит, что уклоняться от налогов стало рискованнее, чем платить.

В вашем списке статей вы найдете реальные примеры, как люди снижают налоги, какие документы нужны для перехода на самозанятого, как правильно оформить договор, чтобы не было вопросов от налоговой, и что делать, если арендатор — юрлицо. Здесь нет теории «как надо», только то, что работает на практике. Вы узнаете, как не переплатить, не попасть на штрафы и не терять деньги из-за ошибок, которые делают 9 из 10 собственников. Выберите свой путь — и платите налоги так, чтобы они работали на вас, а не против вас.