НДФЛ при продаже и аренде недвижимости: как не переплатить

Когда вы продаете квартиру или сдаете её в аренду, вы сталкиваетесь с НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с доходов от сделок с недвижимостью. Также известный как налог с продажи жилья, он не всегда означает, что вы обязаны платить — всё зависит от сроков владения, цены и вашего статуса. Многие думают, что если купили квартиру и сразу продали — налог неизбежен. Но это не так. Если вы владели жильём больше трёх лет (а для некоторых случаев — пяти), налог платить не нужно. И это не лазейка, а закон, который работает для миллионов собственников.

Если вы сдаёте квартиру, НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с доходов от сделок с недвижимостью. Также известный как налог с продажи жилья, он не всегда означает, что вы обязаны платить — всё зависит от сроков владения, цены и вашего статуса. Многие думают, что если купили квартиру и сразу продали — налог неизбежен. Но это не так. Если вы владели жильём больше трёх лет (а для некоторых случаев — пяти), налог платить не нужно. И это не лазейка, а закон, который работает для миллионов собственников.

Если вы сдаёте квартиру, налог с аренды, обязательный платёж с доходов, полученных от сдачи жилья внаём. Также известный как налог с доходов от аренды, он может быть 13% от суммы, но только если вы не зарегистрированы как самозанятый. В 2025 году многие собственники переходят на спецрежимы — и платят в 2-5 раз меньше. Это не уклонение, а законный способ снизить налоговое бремя. А если вы купили квартиру за 3 миллиона, а продали за 3,5 — вы не обязаны платить НДФЛ, если воспользуетесь вычетом в 1 миллион рублей. Это не предложение, а право, закреплённое в Налоговом кодексе. И да, его можно применять даже если вы не подавали декларацию в прошлом — просто подайте в этом году.

Но тут есть подвох. Если вы продали квартиру, которую получили в наследство или по договору дарения от близкого родственника — срок владения считается с момента получения, а не с покупки. А если продали через риелтора, который не указал в договоре комиссию — налоговая может потребовать платить с полной суммы. И это не теория — такие случаи есть. В 2024 году в Москве 17% продавцов получили уведомления о доплате именно из-за неправильного оформления документов.

Вы можете не платить НДФЛ вообще — если сделка не принесла дохода. Например, вы купили квартиру за 4,2 миллиона, а продали за 4,1 — вы в убытке. Но налоговая не знает об этом, пока вы не подадите декларацию 3-НДФЛ. И если не подадите — вас могут оштрафовать за «невыявленный доход». Лучше сдать отчёт и приложить договоры купли-продажи. Это займет час, а не тысячи рублей.

Сдача квартиры — ещё один источник риска. Если вы сдаёте без договора, вы не платите налог, но и не защищены. Арендатор может заявить, что не платил, а вы не сможете доказать обратное. Если договор есть, но вы не платите налог — это тоже рискованно. В 2025 году ФНС активно получает данные от Росреестра, банков и сервисов аренды. Если вы получаете деньги на карту — налоговая это видит. И если не платите — штраф 20% от суммы плюс пеня.

Здесь нет волшебной формулы. Есть чёткие правила: срок владения, вычеты, способ получения дохода и документы. Если вы продали квартиру, которую купили в 2022 году — вы должны подать декларацию до 30 апреля 2025 года. Если сдаёте — зарегистрируйтесь как самозанятый или платите 13%. Никаких «а я думал» и «а я не знал». Эти правила не меняются. Но их можно использовать в свою пользу — если знать, как.

Все статьи ниже — про реальные случаи, которые происходят с людьми, как вы. Как сэкономить на налогах при продаже, как не попасть в ловушку с арендой, как правильно оформить вычет, и почему 90% людей платят лишнее просто потому, что не знают, что можно не платить. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.