Эскроу-счет: что это, зачем нужен и как защищает покупателя недвижимости

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, эскроу-счет, безопасный банковский механизм, при котором деньги покупателя хранятся до регистрации права собственности. Также известен как банковский эскроу, он стал обязательным для всех сделок с новостройками с 2020 года. Это не просто формальность — это ваша страховка от обмана застройщика, который может исчезнуть с деньгами, если вы заплатите сразу.

Эскроу-счет — это не просто счет. Это система, где деньги не идут застройщику, пока вы не получите выписку из ЕГРН с вашим именем. Банк держит средства в безопасности, проверяет все документы и только после регистрации права переводит их продавцу. Это защищает вас, если застройщик обанкротится, задержит сдачу или начнет строить с нарушениями. Вы не теряете деньги — они просто лежат на счету, пока все не будет сделано правильно. Без эскроу-счета вы рискуете стать жертвой схемы, где 80% мошенничеств в новостройках происходит именно на этапе оплаты.

Этот механизм напрямую связан с другими важными понятиями: ЕГРН, единый реестр прав на недвижимость, где фиксируется ваше право собственности — без него эскроу не сработает. Также важен предварительный договор купли-продажи, документ, который обязывает застройщика передать квартиру и покупателя — оплатить по эскроу. И если вы используете ипотеку, банк сам требует эскроу — он не даст кредит без этой защиты. Это не про доверие. Это про расчет. И даже если застройщик кажется надежным, закон не дает выбора — эскроу обязательный этап.

Сегодня в России почти все сделки с новостройками проходят через эскроу. Но многие покупатели до сих пор не понимают, как он работает. Они думают, что это просто еще один счет, куда нужно перевести деньги. На самом деле — это целый процесс с проверками, сроками и условиями. Вы должны знать, когда деньги блокируются, когда их разблокируют, какие документы нужны для перевода и что делать, если застройщик не сдает дом. В этой подборке вы найдете реальные примеры, как люди избегали потерь, как проверяли банки-эскроу и почему некоторые сделки проваливались даже при наличии счета. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы узнаете, как не переплатить за эскроу, как выбрать надежный банк и что делать, если банк отказывается открыть счет. Это не про правила. Это про то, как не остаться без квартиры и без денег.